DE LA ZAC DE L‘HERITIERE EN PARTICULIER
L’intérêt général négligé au profit de l’intérêt particulier
240 logements + 9 individuels diffus ( AU2d1 et AU2d2 en attente )
+ maison de retraite 80 lits + 10 commerces avec un COS moyen de 0,43
ZAC AU2 :
Bouygues : B1 + B2 + B3 + B4 41 554 m2
Herimmo : H1 + H2 14 800 m2
AU2e1 : Maison de Retraite 6258 m2
Equipements publics 27 115 m2
(voirie, place publique, bassin de rétention, pluvial, groupe scolaire, réserve foncière)
Total ZAC 89 727 m2
L’Aménageur : SPLA : Société Publique Locale d’Aménagement Pays d’Aix Territoires
Généralités:
Tous les montants sont donnés HT.
Les ANNEXES 1 et 2 donnent une vision détaillée des différentes zones constituant la ZAC de l’Héritière.
Toutes les informations proviennent de pièces officielles et publiques et en particulier du Dossier de Réalisation de la ZAC produit par la Société Publique Locale d’Aménagement ( SPLA ) Pays d’Aix Territoires et validé lors du Conseil Municipal du 27/07/2011.
ZAC de l’Héritière :
La ZAC de l’Héritière est située juste au nord de la D10, de part et d’autre de la D64 qui part vers le nord à partir du rond-point d’Intermarché.
ZAC sans maîtrise foncière :
L’emprise de la ZAC de l’Héritière ( 89 727 m2 utiles, soit près de 9 ha ) se trouvait initialement en zone NC (zone agricole inconstructible). Le PLU a fait l’objet d’une modification votée lors du même Conseil Municipal du 27/07/2011 en vue de rendre cette emprise constructible au travers d’une procédure de ZAC.
La ZAC de l’Héritière entre dans le cadre des ZAC « sans maîtrise foncière », à savoir que ce n’est pas la collectivité qui procède à l’acquisition du foncier pour ensuite le céder aux constructeurs.
Ce sont les constructeurs qui possèdent la propriété du terrain ( BOUYGUES pour 41 554 m2, HERIMMO pour 14 800 m2 ) ; les conventions passées entre la commune, l’aménageur (SPLA) et les constructeurs (BOUYGUES et HERIMMO) fixent les montants des participations financières, ainsi que le montant des cessions de terrain au profit de la commune pour les équipements publics (emprises des voies, de l’école, de la place publique, du bassin de rétention, du pluvial et de la réserve foncière).
Cessions de terrains :
Le scénario proposé par la SPLA concernant la maison de retraite est le suivant :
– Dans un premier temps, la SPLA procède à l’achat du terrain destiné à recevoir la
maison de retraite.
– Dans un second temps, la SPLA procède à la cession du terrain de la maison de retraite. La vente ainsi que les droits à construire sont budgétés à hauteur de 1 487 500 €
(base de 350 € le m2 SHON constructible).
A ce jour, aucune information ne permet de préjuger de la date de réalisation de cette partie de l’opération ou de son remplacement par une autre opération équivalente, tout au moins, au point de vue budgétaire.
Car, devant le refus de vendre des propriétaires, la commune a du lancer une procédure d’expropriation du terrain de la maison de retraite pour 6 258m2 à 32 € /m2, soit 200 256 € ( Conseils Municipaux du 27/06/2012 et du 12/02/2013 ).
La SPLA doit également faire l’acquisition de 27 115m2 de terrains, destinés aux équipements publics, auprès de BOUYGUES Immobilier au prix de 13 € /m2, soit 352 495 €.
Total des cessions de terrains : 552 751 € – expropriation terrain de la maison de retraite +
acquisition terrains destinés aux équipements publics –
Participations financières et taxes :
Participations :
1 – Les constructeurs BOUYGUES et HERIMMO versent à la SPLA une participation sur la base de la surface bâtie :
Référence sur le plan
– BOUYGUES : 1 137 600 € (240 € / m2 (collectif)) B1
– BOUYGUES : 710 400 € (240 € / m2 (collectif)) B2
– BOUYGUES : 1 020 000 € (300 € / m2 (individuel)) B3
– BOUYGUES : 811 050 € (130 € (logements sociaux) et 150 € (commerces) / m2)) B4
– HERIMMO : 753 890 € (130 € (logements sociaux), 240 (collectif) et
300 € (individuel) / m2)) H1 + H2
Total : 4 432 940 €
Pour un total à percevoir défini dans le budget prévisionnel de la ZAC figurant dans le dossier de réalisation de : 4 972 600 € ( soit 539 660 € manquants dont l’explication en est donnée dans le scénario 1 du dossier intitulé : Trois scénarios financiers pour une ZAC ( voir EPISODE IV ) et qui correspondent en fait à la participation du constructeur de la maison de retraite, une fois effectué, par ses soins, l’achat du terrain à la SPLA ).
2 – Le constructeur X de la maison de retraite verse à la SPLA une participation sur la base de la surface bâtie :
– CONSTRUCTEUR X : 539 660 € ( 130 €/m2 maison de retraite ) AU2e1
Total des participations : 4 972 600 €
Taxes :
Le dossier de réalisation comptabilise 650 000 € de recettes provenant du reversement, par la commune, de taxes prélevées sur la plus value opérée sur la cession aux constructeurs des terrains antérieurement en zone NC, sur la base de 10% des 2/3 du prix de vente. Ce qui donne un prix de vente de 100 € le m2.
Travaux :
Les travaux nécessaires à la réalisation de la ZAC ( infrastructure et superstructure ) sont de 5 400 000 € ( budget prévisionnel défini par la SPLA ), dont 2 100 000 € sont affectés à la construction de l’école.
La rémunération de l’aménageur SPLA au titre de la maitrise d’ouvrage est de 425 000 € pour la conduite de l’opération. Cette rémunération ne comprend pas les études qui sont payées par ailleurs.
Discussion sur ZAC sans ou avec maîtrise foncière :
Le recours à cette procédure « marginale » de ZAC sans maîtrise foncière permet d’éviter toute mise en concurrence des constructeurs, ainsi que la production d’un cahier des charges contraignant pour ceux-ci.
Pour une majeure partie des emprises de l’opération, elle contourne la procédure délicate d’expropriation.
Il est à noter que BOUYGUES doit procéder à l’acquisition des terrains auprès de l’actuel propriétaire, pour ensuite revendre à la commune les parties des emprises publiques, alors que pour la maison de retraite, la SPLA avait prévu d’acheter le terrain pour ensuite le revendre avec plus value au futur constructeur. Maintenant, face au refus persistant de vendre du propriétaire, la commune a décidé de procéder à l’expropriation du terrain. En ce qui concerne la société HERIMMO, elle est déjà propriétaire du terrain.
Dans le cas de l’Héritière, le mécanisme financier ( en recourant à l’Etablissement Public Foncier Régional – EPFR ) permettant de procéder à une expropriation de tous les terrains à petit prix (terrains initialement inconstructibles) et de les revendre aux constructeurs avec plus value finançant des travaux d’aménagement, n’a pas été retenu.
A titre de comparaison, le prix du terrain estimé par les domaines est de 13 €/ m2, le prix de vente est de 100 € / m2.
La surface utile de la ZAC est de 89 727 m2, mais il faut enlever la surface dédiée aux équipements publics, soit 27 115 m2, donc l’emprise foncière réelle est de 62 612 m2.
La plus value latente était donc de 5 447 244 €, compensée seulement dans notre cas par une taxe communale de 650 000 €.
Cette plus value finançait à elle seule l’ensemble des aménagements qui se montent à 5 400 000 €.
L’opération aurait été alors réalisée dans le cadre classique de la procédure de ZAC comme décrite ci-après, avec tous les avantages qu’elle comprend pour l’intérêt général de la commune :
Le législateur a conçu la procédure de ZAC en vue d’assurer aux collectivités une maitrise foncière indépendante de toute contrainte extérieure, avec les outils nécessaires d’expropriation si nécessaire, la possibilité d’établir un cahier des charges précis permettant de définir dans le détail les caractéristiques des projets immobiliers, et le cas échéant les objectifs environnementaux poursuivis.
Mais surtout elle permet, préalablement, de conduire les études d’urbanisme et de planification indispensables à la maîtrise harmonieuse du développement urbain en s’affranchissant des contraintes parcellaires.
Conclusions :
Le recours, comme pour l’Héritière, à la procédure « marginale » de ZAC sans maîtrise foncière, annule tous les effets bénéfiques pour l’intérêt général de la commune contenus dans la procédure classique de ZAC.
Une étude fine des scénarios possibles de financement de la ZAC de l’Héritière est faite dans le dossier déjà cité « Trois scénarios financiers pour une ZAC ». Voir EPISODE IV.
Il est démontré qu’il est possible de retenir la procédure de ZAC avec maîtrise foncière, qui seule permet de préserver l’intérêt général de la commune, tout en préservant celui des propriétaires terriens.
Un compromis juste et honnête est à portée de mains, en faisant appel à la bonne volonté et au sens civique de chacun.