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L’ASSOCIATION VENTABREN DEMAIN EST AFFILIEE A FNE PACA. A CE TITRE, L’ASSOCIATION A PARTICIPE ACTIVEMENT A L’ORGANISATION DU CONGRE FNE – PACA « LES ENERGIES RENOUVELABLES EN PACA : LES CLES DE LA REUSSITE » QUI S’ES TENU LE JEUDI 14 NOVEMBRE 2013 DANS L’AMPHITHEATRE MPM JARDIN DU PHARO A MARSEILLE. DECOUVREZ LA SYNTHESE ET LA VIDEO DE CE CONGRES QUI A REUNI 220 PERSONNES.
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DE LA ZAC DE L‘HERITIERE EN PARTICULIER
L’intérêt général négligé au profit de l’intérêt particulier
240 logements + 9 individuels diffus ( AU2d1 et AU2d2 en attente ) + maison de retraite 80 lits + 10 commerces avec un COS moyen de 0,43
ZAC AU2 : Bouygues : B1 + B2 + B3 + B4 41 554 m2 Herimmo : H1 + H2 14 800 m2 AU2e1 : Maison de Retraite 6258 m2 Equipements publics 27 115 m2 (voirie, place publique, bassin de rétention, pluvial, groupe scolaire, réserve foncière) Total ZAC 89 727 m2
L’Aménageur : SPLA : Société Publique Locale d’Aménagement Pays d’Aix Territoires
Généralités:
Tous les montants sont donnés HT. Les ANNEXES 1 et 2 donnent une vision détaillée des différentes zones constituant la ZAC de l’Héritière. Toutes les informations proviennent de pièces officielles et publiques et en particulier du Dossier de Réalisation de la ZAC produit par la Société Publique Locale d’Aménagement ( SPLA ) Pays d’Aix Territoires et validé lors du Conseil Municipal du 27/07/2011.
ZAC de l’Héritière :
La ZAC de l’Héritière est située juste au nord de la D10, de part et d’autre de la D64 qui part vers le nord à partir du rond-point d’Intermarché.
ZAC sans maîtrise foncière :
L’emprise de la ZAC de l’Héritière ( 89 727 m2 utiles, soit près de 9 ha ) se trouvait initialement en zone NC (zone agricole inconstructible). Le PLU a fait l’objet d’une modification votée lors du même Conseil Municipal du 27/07/2011 en vue de rendre cette emprise constructible au travers d’une procédure de ZAC.
La ZAC de l’Héritière entre dans le cadre des ZAC « sans maîtrise foncière », à savoir que ce n’est pas la collectivité qui procède à l’acquisition du foncier pour ensuite le céder aux constructeurs. Ce sont les constructeurs qui possèdent la propriété du terrain ( BOUYGUES pour 41 554 m2, HERIMMO pour 14 800 m2 ) ; les conventions passées entre la commune, l’aménageur (SPLA) et les constructeurs (BOUYGUES et HERIMMO) fixent les montants des participations financières, ainsi que le montant des cessions de terrain au profit de la commune pour les équipements publics (emprises des voies, de l’école, de la place publique, du bassin de rétention, du pluvial et de la réserve foncière).
Cessions de terrains :
Le scénario proposé par la SPLA concernant la maison de retraite est le suivant : - Dans un premier temps, la SPLA procède à l’achat du terrain destiné à recevoir la maison de retraite. - Dans un second temps, la SPLA procède à la cession du terrain de la maison de retraite. La vente ainsi que les droits à construire sont budgétés à hauteur de 1 487 500 € (base de 350 € le m2 SHON constructible). A ce jour, aucune information ne permet de préjuger de la date de réalisation de cette partie de l’opération ou de son remplacement par une autre opération équivalente, tout au moins, au point de vue budgétaire.
Car, devant le refus de vendre des propriétaires, la commune a du lancer une procédure d’expropriation du terrain de la maison de retraite pour 6 258m2 à 32 € /m2, soit 200 256 € ( Conseils Municipaux du 27/06/2012 et du 12/02/2013 ).
La SPLA doit également faire l’acquisition de 27 115m2 de terrains, destinés aux équipements publics, auprès de BOUYGUES Immobilier au prix de 13 € /m2, soit 352 495 €.
Total des cessions de terrains : 552 751 € - expropriation terrain de la maison de retraite + acquisition terrains destinés aux équipements publics -
Participations financières et taxes :
Participations :
1 – Les constructeurs BOUYGUES et HERIMMO versent à la SPLA une participation sur la base de la surface bâtie : Référence sur le plan - BOUYGUES : 1 137 600 € (240 € / m2 (collectif)) B1 - BOUYGUES : 710 400 € (240 € / m2 (collectif)) B2 - BOUYGUES : 1 020 000 € (300 € / m2 (individuel)) B3 - BOUYGUES : 811 050 € (130 € (logements sociaux) et 150 € (commerces) / m2)) B4 - HERIMMO : 753 890 € (130 € (logements sociaux), 240 (collectif) et 300 € (individuel) / m2)) H1 + H2
Total : 4 432 940 €
Pour un total à percevoir défini dans le budget prévisionnel de la ZAC figurant dans le dossier de réalisation de : 4 972 600 € ( soit 539 660 € manquants dont l’explication en est donnée dans le scénario 1 du dossier intitulé : Trois scénarios financiers pour une ZAC ( voir EPISODE IV ) et qui correspondent en fait à la participation du constructeur de la maison de retraite, une fois effectué, par ses soins, l’achat du terrain à la SPLA ).
2 – Le constructeur X de la maison de retraite verse à la SPLA une participation sur la base de la surface bâtie :
- CONSTRUCTEUR X : 539 660 € ( 130 €/m2 maison de retraite ) AU2e1
Total des participations : 4 972 600 €
Taxes :
Le dossier de réalisation comptabilise 650 000 € de recettes provenant du reversement, par la commune, de taxes prélevées sur la plus value opérée sur la cession aux constructeurs des terrains antérieurement en zone NC, sur la base de 10% des 2/3 du prix de vente. Ce qui donne un prix de vente de 100 € le m2. Travaux :
Les travaux nécessaires à la réalisation de la ZAC ( infrastructure et superstructure ) sont de 5 400 000 € ( budget prévisionnel défini par la SPLA ), dont 2 100 000 € sont affectés à la construction de l’école. La rémunération de l’aménageur SPLA au titre de la maitrise d’ouvrage est de 425 000 € pour la conduite de l’opération. Cette rémunération ne comprend pas les études qui sont payées par ailleurs.
Discussion sur ZAC sans ou avec maîtrise foncière :
Le recours à cette procédure « marginale » de ZAC sans maîtrise foncière permet d’éviter toute mise en concurrence des constructeurs, ainsi que la production d’un cahier des charges contraignant pour ceux-ci.
Pour une majeure partie des emprises de l’opération, elle contourne la procédure délicate d’expropriation. Il est à noter que BOUYGUES doit procéder à l’acquisition des terrains auprès de l’actuel propriétaire, pour ensuite revendre à la commune les parties des emprises publiques, alors que pour la maison de retraite, la SPLA avait prévu d’acheter le terrain pour ensuite le revendre avec plus value au futur constructeur. Maintenant, face au refus persistant de vendre du propriétaire, la commune a décidé de procéder à l’expropriation du terrain. En ce qui concerne la société HERIMMO, elle est déjà propriétaire du terrain.
Dans le cas de l’Héritière, le mécanisme financier ( en recourant à l’Etablissement Public Foncier Régional – EPFR ) permettant de procéder à une expropriation de tous les terrains à petit prix (terrains initialement inconstructibles) et de les revendre aux constructeurs avec plus value finançant des travaux d’aménagement, n’a pas été retenu.
A titre de comparaison, le prix du terrain estimé par les domaines est de 13 €/ m2, le prix de vente est de 100 € / m2. La surface utile de la ZAC est de 89 727 m2, mais il faut enlever la surface dédiée aux équipements publics, soit 27 115 m2, donc l’emprise foncière réelle est de 62 612 m2. La plus value latente était donc de 5 447 244 €, compensée seulement dans notre cas par une taxe communale de 650 000 €. Cette plus value finançait à elle seule l’ensemble des aménagements qui se montent à 5 400 000 €.
L’opération aurait été alors réalisée dans le cadre classique de la procédure de ZAC comme décrite ci-après, avec tous les avantages qu’elle comprend pour l’intérêt général de la commune :
Le législateur a conçu la procédure de ZAC en vue d’assurer aux collectivités une maitrise foncière indépendante de toute contrainte extérieure, avec les outils nécessaires d’expropriation si nécessaire, la possibilité d’établir un cahier des charges précis permettant de définir dans le détail les caractéristiques des projets immobiliers, et le cas échéant les objectifs environnementaux poursuivis. Mais surtout elle permet, préalablement, de conduire les études d’urbanisme et de planification indispensables à la maîtrise harmonieuse du développement urbain en s’affranchissant des contraintes parcellaires.
Conclusions :
Le recours, comme pour l’Héritière, à la procédure « marginale » de ZAC sans maîtrise foncière, annule tous les effets bénéfiques pour l’intérêt général de la commune contenus dans la procédure classique de ZAC.
Une étude fine des scénarios possibles de financement de la ZAC de l’Héritière est faite dans le dossier déjà cité « Trois scénarios financiers pour une ZAC ». Voir EPISODE IV.
Il est démontré qu’il est possible de retenir la procédure de ZAC avec maîtrise foncière, qui seule permet de préserver l’intérêt général de la commune, tout en préservant celui des propriétaires terriens.
Un compromis juste et honnête est à portée de mains, en faisant appel à la bonne volonté et au sens civique de chacun.
DES ZAC EN GENERAL : ELEMENTS D’INFORMATION
Zone d’Aménagement Concerté (ZAC)
Introduction :
La zone d’aménagement concerté (ZAC) constitue la plus importante des procédures « d’urbanisme opérationnel ». Les règles applicables sont définies par le code de l’urbanisme ; elles ont été profondément révisées par la loi SRU en 2000, également en 2005 concernant la mise en concurrence des attributions de concession.
Définition et objet :
Les ZAC sont les zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains bâtis ou non bâtis qu’elle a acquis ou acquerra en vue de les céder à des utilisateurs publics ou privés. Le but de telles opérations est la réalisation concomitante de constructions ainsi que d’installations et d’équipements collectifs.
Création de la ZAC :
La création par la collectivité territoriale ne peut être effective qu’après réalisation d’études préalables portant sur les besoins du secteur en constructions et équipements collectifs, ainsi que sur l’aspect commercial de l’opération. Elle nécessite au préalable la mise en œuvre d’une procédure de concertation.
Le périmètre de la ZAC est approuvé par délibération du conseil municipal ; lorsque la commune est couverte par un schéma de cohérence territoriale (SCOT), la ZAC doit être compatible avec ses orientations.
Un dossier de création doit être constitué ; il comprend :
- un rapport de présentation exposant l’objet et la justification de l’opération - un plan de situation et de délimitation - une étude d’impact - le régime de la zone au regard de la taxe locale d’équipement (TLE)
Ce dossier doit être approuvé par délibération du conseil municipal ; cette délibération porte création de la ZAC. Une publicité doit être effectuée (affichage + journal + recueil des actes de la commune).
Les règles d’urbanisme applicables dans une ZAC sont celles contenues dans le PLU ( Plan Local d’Urbanisme ). Si les règles du PLU ne permettent pas la réalisation de l’aménagement tel qu’il est envisagé, la création de la ZAC implique la révision du PLU. Lorsque le projet de PLU soumis à enquête publique concerne une ZAC, cette enquête vaut enquête préalable à la déclaration d’utilité publique des travaux prévus dans la zone, à condition que le dossier soumis à l’enquête comprenne les pièces requises par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
L’acte de création de la ZAC est une décision non individuelle non réglementaire ; il peut être abrogé après l’expiration des délais ouverts pour le contester devant le juge.
L’annulation de l’acte créant la ZAC est sans effet sur un arrêté de permis de construire ayant été antérieurement délivré.
Réalisation de la ZAC :
Un dossier de réalisation doit être constitué ; il comprend :
- le projet de programme des équipements publics à réaliser dans la zone - le projet de programme global des constructions à réaliser dans la zone - les modalités prévisionnelles de financement de l’opération d’aménagement échelonnées dans le temps - le cas échéant une mise à jour de l’étude d’impact initiale
Ce dossier doit être approuvé par le CM ( Conseil Municipal ) et faire l’objet d’une publicité réglementaire. Une étude sécurité publique peut être nécessaire avant réalisation des travaux de voirie avec consultation de la commission départementale de sécurité. Le programme des équipements publics doit être approuvé par le CM.
Phase exécution :
L’aménagement et l’équipement de la ZAC peuvent être concédés à toute personne publique ou privée y ayant vocation ; la procédure d’attribution de la concession doit être précédée d’une mise en concurrence réglementaire, dans le cas où le concessionnaire tire une rémunération substantielle de l’opération. La convention ou concession fixe l’étendue de la mission du concessionnaire (modalités de construction / cession, tranches de réalisation, conditions et garanties financières). Elle fait l’objet d’un traité de concession d’aménagement au formalisme réglementé.
Réalisation des travaux :
Le concessionnaire assure la maîtrise d’ouvrage des travaux et équipements prévus dans la concession ainsi que la réalisation des études nécessaires. Il peut être chargé d’acquérir les biens, y compris par voie d’expropriation ou de préemption. Le concessionnaire procède à la vente, à la location ou à la concession des biens immobiliers situés à l’intérieur du périmètre de la concession.
NB : le concédant ou le concessionnaire peut conclure avec les propriétaires de terrains situées dans la ZAC une convention définissant les conditions de la participation de ces propriétaires à l’aménagement (ZAC dite « sans maitrise foncière »). Cette convention facultative permet d’assurer la coordination des chantiers de construction et d’aménagement, elle est différente de la convention réglementaire de participation financière.
Cahier des charges :
L’établissement de cahier des charges de cession, de location ou de concession d’usage est obligatoire ; celui-ci doit être approuvé par le maire. Ce cahier des charges permet de fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales, ainsi que des règles et servitudes imposées aux bénéficiaires.
Ventes de charges foncières :
Les collectivités locales procédant à la vente de charges foncières sont soumises à un formalisme réglementaire : délibération publique et comptabilité annuelle des cessions / acquisitions.
Participations financières :
. Aménageur : c’est à l’aménageur qu’incombe le coût des équipements publics à réaliser pour répondre au besoin des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans la ZAC. Ce coût est bien entendu intégré dans le prix de vente des terrains aménagés. Lorsque la capacité des équipements programmés excède les besoins de l’opération, seule la fraction du coût proportionnelle à ces besoins peut être mise à la charge de l’aménageur. L’ensemble de ces contributions est mentionné au registre public communal des taxes et contributions financières.
. Constructeurs : dans les ZAC dites « sans maîtrise foncière », lorsque le terrain n’a pas été acquis par l’aménageur, mais par le constructeur, c’est le constructeur qui participe au coût d’équipement de la zone. Une convention précise les conditions de cette participation ; cette convention est une pièce obligatoire constitutive des dossiers de demande de permis de construire.
Cas de la ZAC de l’Héritière à Ventabren :
Nous sommes dans le cas d’une ZAC sans maîtrise foncière.
La Société Publique Locale d’Aménagement ( SPLA ) Pays d’Aix Territoires est le concessionnaire. Il n’y a pas eu de mise en concurrence du fait que c’est une SPL à laquelle participe la commune de Ventabren. La SPLA assure la maîtrise d’ouvrage. Le concédant ( la mairie ) et le concessionnaire ( la SPLA) ont conclu avec les propriétaires terriens actuels ( Herimmo ) et futurs ( Bouygues ) une convention définissant les conditions de leurs participations financières au coût des équipements de la ZAC.
La SPLA Pays d’Aix Territoires est également l’aménageur. Les constructeurs sont la SCI Herimmo, la Société Bouygues ainsi qu’une Société inconnue pour la réalisation de la maison de retraite.
Ventabren le 25 janvier 2014
Chers Amis,
L’ordre du jour du CM qui s’est tenu mercredi dernier 22 janvier 2014 comportait dans sa délibération n°2 l’abrogation de la délibération n°53 du CM du 27 juillet 2011 qui autorisait la modification du PLU afin de réaliser la ZAC de l’Héritière. Ceci en application du jugement en première instance rendu par le TA.
Ayant remarqué dans la note de synthèse que le maire parlait également de lancer une procédure de déclaration de projet j’ai demandé à Maître Andreani de nous éclairer sur ce point qui me paraissait important.
J’ai fait parvenir aussitôt son analyse à tous les signataires des recours comprenant parmi eux certains Conseillers Municipaux afin qu’ils puissent intervenir et poser les bonnes questions.
Ayant assisté au CM, j’ai remarqué que ce point n’a pas été abordé. Juste une esquisse sans poser vraiment une question.
Or ce point est très important et mérite une surveillance attentive de notre part.
Le maire a fait voter l’annulation de la modification du PLU. Comme demandé par le TA.
Le maire a fait appel du jugement du TA. Il l’a écrit et redit lors du CM.
Mais dans le même temps il a fait voter le lancement d’une procédure de déclaration de projet comportant la mise en conformité du PLU afin de mener à bien le projet de ZAC de l’Héritière.
Cette déclaration de projet remplace depuis début 2013 la procédure de révision simplifiée. Cette déclaration de projet peut porter atteinte au PADD. Elle ne donne pas lieu à une concertation.
Reste à savoir de quel projet il est question !
L’enquête publique nous le dira. Ou plus rapidement le programme du maire.
Comme je vous le disais, il n’est pas question de baisser la garde !
Soyons vigilants et restons unis.
Fort heureusement, cette procédure de déclaration de projet demeure enserrée dans un certain nombre de contraintes dont Maître Andreani ne manquera pas de surveiller le respect.
Bien amicalement.
William VITTE
Président VENTABREN DEMAIN
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