DES ZAC EN GENERAL : ELEMENTS D’INFORMATION
Zone d’Aménagement Concerté (ZAC)
Introduction :
La zone d’aménagement concerté (ZAC) constitue la plus importante des procédures « d’urbanisme opérationnel ».
Les règles applicables sont définies par le code de l’urbanisme ; elles ont été profondément révisées par la loi SRU en 2000, également en 2005 concernant la mise en concurrence des attributions de concession.
Définition et objet :
Les ZAC sont les zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains bâtis ou non bâtis qu’elle a acquis ou acquerra en vue de les céder à des utilisateurs publics ou privés.
Le but de telles opérations est la réalisation concomitante de constructions ainsi que d’installations et d’équipements collectifs.
Création de la ZAC :
La création par la collectivité territoriale ne peut être effective qu’après réalisation d’études préalables portant sur les besoins du secteur en constructions et équipements collectifs, ainsi que sur l’aspect commercial de l’opération. Elle nécessite au préalable la mise en œuvre d’une procédure de concertation.
Le périmètre de la ZAC est approuvé par délibération du conseil municipal ; lorsque la commune est couverte par un schéma de cohérence territoriale (SCOT), la ZAC doit être compatible avec ses orientations.
Un dossier de création doit être constitué ; il comprend :
– un rapport de présentation exposant l’objet et la justification de l’opération
– un plan de situation et de délimitation
– une étude d’impact
– le régime de la zone au regard de la taxe locale d’équipement (TLE)
Ce dossier doit être approuvé par délibération du conseil municipal ; cette délibération porte création de la ZAC. Une publicité doit être effectuée (affichage + journal + recueil des actes de la commune).
Les règles d’urbanisme applicables dans une ZAC sont celles contenues dans le PLU ( Plan Local d’Urbanisme ).
Si les règles du PLU ne permettent pas la réalisation de l’aménagement tel qu’il est envisagé, la création de la ZAC implique la révision du PLU.
Lorsque le projet de PLU soumis à enquête publique concerne une ZAC, cette enquête vaut enquête préalable à la déclaration d’utilité publique des travaux prévus dans la zone, à condition que le dossier soumis à l’enquête comprenne les pièces requises par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
L’acte de création de la ZAC est une décision non individuelle non réglementaire ; il peut être abrogé après l’expiration des délais ouverts pour le contester devant le juge.
L’annulation de l’acte créant la ZAC est sans effet sur un arrêté de permis de construire ayant été antérieurement délivré.
Réalisation de la ZAC :
Un dossier de réalisation doit être constitué ; il comprend :
– le projet de programme des équipements publics à réaliser dans la zone
– le projet de programme global des constructions à réaliser dans la zone
– les modalités prévisionnelles de financement de l’opération d’aménagement échelonnées dans le temps
– le cas échéant une mise à jour de l’étude d’impact initiale
Ce dossier doit être approuvé par le CM ( Conseil Municipal ) et faire l’objet d’une publicité réglementaire.
Une étude sécurité publique peut être nécessaire avant réalisation des travaux de voirie avec consultation de la commission départementale de sécurité.
Le programme des équipements publics doit être approuvé par le CM.
Phase exécution :
L’aménagement et l’équipement de la ZAC peuvent être concédés à toute personne publique ou privée y ayant vocation ; la procédure d’attribution de la concession doit être précédée d’une mise en concurrence réglementaire, dans le cas où le concessionnaire tire une rémunération substantielle de l’opération.
La convention ou concession fixe l’étendue de la mission du concessionnaire (modalités de construction / cession, tranches de réalisation, conditions et garanties financières). Elle fait l’objet d’un traité de concession d’aménagement au formalisme réglementé.
Réalisation des travaux :
Le concessionnaire assure la maîtrise d’ouvrage des travaux et équipements prévus dans la concession ainsi que la réalisation des études nécessaires.
Il peut être chargé d’acquérir les biens, y compris par voie d’expropriation ou de préemption.
Le concessionnaire procède à la vente, à la location ou à la concession des biens immobiliers situés à l’intérieur du périmètre de la concession.
NB : le concédant ou le concessionnaire peut conclure avec les propriétaires de terrains situées dans la ZAC une convention définissant les conditions de la participation de ces propriétaires à l’aménagement (ZAC dite « sans maitrise foncière »). Cette convention facultative permet d’assurer la coordination des chantiers de construction et d’aménagement, elle est différente de la convention réglementaire de participation financière.
Cahier des charges :
L’établissement de cahier des charges de cession, de location ou de concession d’usage est obligatoire ; celui-ci doit être approuvé par le maire.
Ce cahier des charges permet de fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales, ainsi que des règles et servitudes imposées aux bénéficiaires.
Ventes de charges foncières :
Les collectivités locales procédant à la vente de charges foncières sont soumises à un formalisme réglementaire : délibération publique et comptabilité annuelle des cessions / acquisitions.
Participations financières :
. Aménageur : c’est à l’aménageur qu’incombe le coût des équipements publics à réaliser pour répondre au besoin des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans la ZAC. Ce coût est bien entendu intégré dans le prix de vente des terrains aménagés.
Lorsque la capacité des équipements programmés excède les besoins de l’opération, seule la fraction du coût proportionnelle à ces besoins peut être mise à la charge de l’aménageur. L’ensemble de ces contributions est mentionné au registre public communal des taxes et contributions financières.
. Constructeurs : dans les ZAC dites « sans maîtrise foncière », lorsque le terrain n’a pas été acquis par l’aménageur, mais par le constructeur, c’est le constructeur qui participe au coût d’équipement de la zone. Une convention précise les conditions de cette participation ; cette convention est une pièce obligatoire constitutive des dossiers de demande de permis de construire.
Cas de la ZAC de l’Héritière à Ventabren :
Nous sommes dans le cas d’une ZAC sans maîtrise foncière.
La Société Publique Locale d’Aménagement ( SPLA ) Pays d’Aix Territoires est le concessionnaire. Il n’y a pas eu de mise en concurrence du fait que c’est une SPL à laquelle participe la commune de Ventabren.
La SPLA assure la maîtrise d’ouvrage.
Le concédant ( la mairie ) et le concessionnaire ( la SPLA) ont conclu avec les propriétaires terriens actuels ( Herimmo ) et futurs ( Bouygues ) une convention définissant les conditions de leurs participations financières au coût des équipements de la ZAC.
La SPLA Pays d’Aix Territoires est également l’aménageur.
Les constructeurs sont la SCI Herimmo, la Société Bouygues ainsi qu’une Société inconnue pour la réalisation de la maison de retraite.